상가임대차 개정(권리금)

안녕하세요! 화제만발 가족 여러분~

최근 상가임대차보호법이 개정되면서 상가권리금을 법으로 보호 받게 되었습니다.

이로써 임차인의 부당한 권리금 회수기회 피해를 방지하고 사후 구제를 강화할 수 있게 되었는데요!

그에 대한 자세한 내용 생활 법률 이야기에서 살펴볼게요!

 여러분께서는 2009년 발생한 용산참사 사건을 알고 계실 것입니다. 여러가지 이유가 있었겠지만 상가건물철거에 따른 보상문제가 다툼의 가장 큰 원인이었고, 이런 보상 문제는 철거될 건물의 세입자들은 자신이 지급했던 권리금을 회수할 수 없기 때문에  발생하게 된 것입니다. 즉 권리금을 철거 건물의 소유자로부터 받을 수 없을 뿐 아니라 재개발에 따른 보상절차에서도 받을 수 없습니다.

 법무부 조사에 따르면 13년 10월 기준으로 권리금이 있는 상가점포는 전체의 약 55%이며, 입주시 평균 권리금은 2,748만원으로 권리금을 지급한 임차인의 약 98%가 추후 권리금을 수취할 의사를 가지고 있는 것으로 나와 있습니다.

 

 그럼에도 불구하고 현재까지 권리금에 대한 아무런 법률규정이 없었고, 권리금 분쟁에 있어 명확한 기준 또한 없었습니다.(권리금 제도 자체를 외국에선 찾아보기 어렵기에 외국사례를 참고하는 것조차 힘듦)

     

 그런데 최근 상가임대차에 있어 임차인이 권리금 회수를 용이하게 하는 상가임대차보호법 개정안이 마련되었기에, 이를 소개하고자 합니다.

 

 공표된 개정안을 보면 권리금의 개념을 정의하고, 임대인으로 하여금 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 기회를 부여하도록 하며, 만약 임대인이 그런 기회를 박탈하는 경우 임차인에게 손해를 배상하도록 하고 있습니다.

  

 現 상가임대차보호법은 임차인의 계약기간 보장을 위해 특별한 사유가 없는 한 최초 계약시부터 5년까지 임차기간을 갱신할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 임차인이 권리금 회수를 위해 갱신기간 5년 내 새로운 (권리금 지급의사가 있는) 세입자를 구하더라도 임대인이 새로운 세입자와 임대차계약 체결을 거절하는 경우 이를 구제할 방법이 사실상 없었습니다. (☞ 5년간의 임대차기간은 보장하나, 권리금 회수는 보장하지 않고 있음)

 개정안은 임대인으로 하여금 임차기간이 종료되더라도 최장 2개월 간 임차인의 권리금 회수를 협조하여야 하며, 특히 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 그 손해를 배상하여야 함을 규정하고 있습니다. (예를 들어 임차인이 물색한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구한 경우 또는 정당한 사유 없이 임차인이 물색한 신규임차인과 계약체결을 거부한 경우) 또한 권리금 산정근거와 권리금 관련 권리·의무를 명확히 한 표준계약서를 도입하며, 권리금 분쟁해결을 위한 별도로의 분쟁조정기구를 설치하도록 하고 있습니다.

     

 다만 임대인 입장에서 "정당한 사유 없이 임차인이 물색한 신규임차인과 계약체결을 거부한 경우" 임차인의 권리금 회수 방해행위가 되어 임차인에게 손해를 배상하여야 한다는 내용은 임대인의 계약체결의 자유를 제한할 여지가 있습니다. 특히 현재와 같이 "정당한 사유"를 "새로운 임차인이 차임을 지급할 자력이 없다거나, 계약을 위반할 것이 명백한 경우"로 한정하는 경우 임대인이 계약체결을 거부하기는 현실적으로 힘들지 않나 생각됩니다. (정당한 사유 존재의 입증책임은 임대인에게 있음)

 

 또한 임차인 입장에서 권리금 회수가 곤란해 지는 상황은 주로 건물의 철거 내지 재개발시에 발생하는 데(용산참사 사건), 이런 경우 임대차계약의 갱신주장이나 권리금 수취가 불가한 점은 여전히 남은 숙제라 할 것입니다.

 

 하여튼 상가임대차보호법 개정안은 권리금을 최초로 입법화한 것으로 임차인에게 권리금 회수기회를 부여한 점은 긍정적으로 평가되어야할 것이며, 이를 계기로 임대인과 임차인 간의 정당한 이해관계 조정이 이루어지길 기대해 봅니다.